Dienstag, 17. Februar 2015

Baugrundstück: Tipps zum Grundstückskauf

Man kann es nicht oft genug sagen: Die Lage ist entscheidend!
Und ich kann nur eindringlich empfehlen so lange zu suchen, bis man sich ganz sicher ist die richtige Lage gefunden zu haben.
Neben allen subjektiven Wünschen ist aber auch wichtig, möglichst objektiv die Gegebenheiten des Grundstückes zu betrachten. Ich empfehle sich hierzu Rat von einem Fachmann - einem fachkundigen Immobilienmakler oder einen Architekten - zu suchen. Denn nicht nur die Entfernung zu Schulen , Kindergärten, Supermärkten oder Ärzten oder die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Bundesstraßen/Autobahnen, Eisenbahn, Flughäfen)  sind wichtig, sondern auch baurechtliche Bestimmungen und Bauvorschriften. In vielen Gebieten ist ein Bebauungsplan vorhanden, in welchem definiert ist, wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf oder welche Dachform vorgeschrieben ist bis hin zur Vorgabe der Farbe der Dachziegel oder der Vorgabe der Pflanzenart und der Höhe der Grundstückseinfriedung. Hier ist es unbedingt ratsam, den Architekten von vornherein (vor dem Grundstückskauf) mit ins Boot zu holen, um die Wünsche und Möglichkeiten zu besprechen.
 
Grundsätzlich gilt: je zentraler ein Grundstück liegt, um so teurer wird es sein. In Ballungsgebieten wie Hamburg, Köln oder Stuttgart beginnen Bauplatzpreise erst ab 500,00€/m², in München sogar ab 1.000,00€/m². In Kleinstädten liegen die Preise bei ca. 150,00€/-250,00€/m²; in dörflichen Gebieten weit darunter - teilweise ab 30,00€/m².
 
Ich empfehle zu überlegen, welche Kriterien unabdingbar wichtig sind. Am häufigsten wird der Wunsch nach fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten geäußert. Für Personen, die in der Mobilität eingeschränkt sind (z.B. ältere Personen) ist dies sicherlich wichtig - aber wie oft wird der Familieneinkauf zu Fuß erledigt? Sind nicht eh schon 2 PKW vorhanden? Oder ist die Anschaffung eines 2. PKW nicht erheblich günstiger als der Mehrpreis eines zentralen Grundstückes?
Besonderes Augenmerk sollte auf die Größe des Baugrundstückes gelegt werden. Hierbei ist nicht nur das eigene Grundstück wichtig, sondern auch die angrenzenden Grundstücke. Ein kleines Grundstück zu kaufen um Kosten zu sparen kann sehr kurzfristig gedacht sein - denn die Größe des Grundstückes ist im Nachhinein (anders als beim Haus, welches erweitert werden kann) nicht veränderbar! Haben die Nachbarn auch kleine Grundstücke, "sitzt man sehr eng aufeinander". Ich empfehle lieber ein etwas größeres Grundstück zu wählen und - sofern es das Budget erfordert -  eine Garage oder Wintergarten zunächst zurückzustellen und einige Jahre später zu bauen, wenn sich die finanzielle Situation wieder verbessert hat.    
 
Alternative: Pachten statt Kaufen
Eine Alternative kann auch ein Erbbaurechtgrundstück sein. Hier wird das Grundstück nicht gekauft, sondern über einen langen Zeitraum (meist 99 Jahre) gepachtet. Dadurch fallen keine Kosten für den Grundstückskauf an - allerdings ist ein Erbbauzins in höhe von jährlich ca. 4%-6% des Grundstückswertes zu zahlen. Zu den Vor- und Nachteilen dieses Erbbaurechtsgrundstückes habe ich hier etwas geschrieben.
 
Mit dem Kauf des Grundstückes erwerben Sie alle dauerhaft mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bestandteile. Rechtlich ist damit auch der kauf eines Hauses, das auf einem Grundstück steht, ein reiner Grundstückskauf. Dies hat zur Folge, dass auf den kompletten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, egal ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht. Details zur Grunderwerbsteuer erfahren Sie hier .
 
Es gilt der Grundsatz: Gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet in der Regel allerdings für arglistig verschwiegene Mängel des Grundstücks. Ist dieses z.B. verseucht, muß er es dem Käufer mitteilen. Ansonsten kann der Käufer Schadenersatz oder Rückabwicklung fordern. Allerdings gilt dies nur für Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind. Weiß dieser nichts von einer Verseuchung, so ist dieser in der Regel dafür auch nicht haftbar - es Sei denn es kann nachgewiesen werden, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies dürfte jedoch schwierig werden. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Grundstück auf Mängel untersuchen zu lassen. Daher sollte der Käufer detailliert prüfen, ob mit Mängeln zu rechnen ist.
 
Wichtig ist außerdem zu klären, ob Erschließungskosten bereits gezahlt sind oder noch anfallen. Wenn die Straßen erst kürzlich fertiggestellt sind oder erst im Rohbau sind, kann dies ein Anhaltspunkt für ggf. noch anfallende Erschließungskosten sein. In Siedlungen, in welchen die Straßen bereits seit längerem ausgebaut und unverändert sind, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erschließungskosten gezahlt sind. Allerdings sollte dies unbedingt vor Beurkundung bei der jeweiligen Gemeinde abgeklärt werden.
 
Es sollte grundsätzlich darauf geachtet werden, dass das Grundstück vermessen und mit Grenzsteinen versehen ist. Sofern es sich um ein Teilgrundstück (z.B. Gartengrundstück) handelt, sollte in den Verträgen (am besten auf Basis einer Karte) klar dargestellt werden, wie das Grundstück geschnitten ist, damit es bei der späteren Teilungsvermessung nicht zu Missverständnissen kommt. Dies kann z.B. anhand von Maßen von bestehenden Grenzsteinen oder eindeutigen Gegebenheiten (Grenzversprung, Gebäudeecke,...) sein. Natürliche Gegebenheiten wie z.B. Bäume sind ungeeignet (welcher Punkt des Baumes gilt?) - gleiches gilt z.B. für Zäune, die verändert werden können.

Keine Kommentare:

Kommentar posten