Dienstag, 20. Januar 2015

Baunebenkosten - was ist einzukalkulieren?

Neben den "reinen" Baukosten (dies sind die Kosten zur Errichtung des Gebäudes) sind außerdem die Baunebenkosten einzukalkulieren. Die Baunebenkosten hängen von den Gegebenheiten/Zustand des Grundstückes, möglicher Eigenleistung sowie dem geplanten Bauvorhaben ab. Die nachfolgende Auflistung inkl. ca. - Kosten beziehen sich auf den Neubau eines "klassischen" Einfamilienhauses in Niedersachsen, wobei die Abweichungen zu anderen Bundesländern erfahrungsgemäß nur wenige Prozentpunkte betragen.
Hinweis: Einige Baunebenkosten - insbesondere die Kosten für die Planung, Bauantrag, Statik und Wärmschutznachweis - werden von einigen Unternehmern/Bauträgern nicht separat aufgelistet bzw. in die Baukosten einkalkuliert, um zu suggerieren, dass diese Leistungen "kostenfrei" erbracht werden und sich hierdurch einen Kostenvorteil zu verschaffen und die Vergleichbarkeit mit Mitbewerbern zu vermeiden. Dies kann zu versteckten Kosten z.B. bei der Grunderwerbsteuer führen. Lassen Sie sich hiervon nicht blenden. Vor- und Nachteilen beim Bau mit Bauträgern sehen sie hier.


Grundsätzlich sollten folgende Nebenkosten kalkuliert werden:

- Hausanschlüsse: Gas, Wasser/Abwasser, Strom, Telefon, zusammen ca. 7.000,00€
Abhängig von dem jeweiligen Versorger. Dieser wird ein Angebot erstellen. Bei einer Entfernung von ca. 10m bis zur Straße sind folgende Preise anzusetzen:
Gas:  ca. 1.500,00€ (entfällt z.B. bei Erdwärmenutzung)
Strom:  ca. 1.400,00€
Wasser:  ca. 1.700,00€
Abwasser: ca. 2.000,00€ (abhängig z.B. von der Erforderlichkeit eines Übergabeschachtes)
Telefon: ca. 400,00€

- Vermessung/Einmessung nach Fertigstellung: ca. 800,00€
Entweder über das LGLN (ehem. Katasteramt) oder über einen selbständigen Vermesser

- Planung: Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung (Bauantrag): ca. 8.000,00€
Erstellung von einem Architekten, Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Die HOAI ist für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet.

- statische Berechnung: ca. 2.000,00€
Erstellung durch ein Ingenieurbüro für Tragwerksplanung (Statiker) nach Honorarangebot auf Basis der HOAI.

- bauphysikalische Berechnung/Wärmeschutznachweis: ca. 500,00€ bzw. ca. 4.000,00€ bei KFW
Der Wärmeschutznachweis bei einem Gebäude nach ENEV-Standard wird in der Regel von dem Statiker miterstellt. Sofern ein KFW-Standard vorgesehen ist, ist dies von einem entsprechend zugelassenen und zertifizierten Energieberater zu erstellen. Die aktuellen Anforderungen sehen außerdem eine Bauüberwachung durch diesen Energieberater vor. Daher betragen die Kosten für den Wärmeschutznachweis bei einem Gebäude nach KFW-Standard ca. 4.000,00€. Diese Kosten können ggf. bis zu 50% von der KFW-Bank übernommen werden.

- Erstellung der Ausführungsplanung (Bauplanung): ca. 8.000,00€
Dies sind die Baupläne, welche sämtlichen Handwerkern zur Errichtung des Gebäudes zugrunde liegen. Erstellung von einem Architekten, Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Die HOAI ist für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet.

- Baugenehmigungsgebühren: ca. 1.000,00€
In Abhängigkeit von der Größe und der Bausumme

- Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauwesenversicherung, Feuer-Rohbauversicherung
Diese Kosten variieren je nach Versicherer stark. Sie sind bei den jeweiligen Versicherungsunternehmen nachzufragen. Die Rohbauversicherung z.B. geht i.d.R. in die Gebäudeversicherung über und ist daher teilweise sogar beitragsfrei. Diese Versicherungen sollten unbedingt abgeschlossen werden.

- Außenanlagen: ca. 8.000,00€
Hierzu gehört das Pflastern des Hofes, die Zuwegung zum Haus, die Terrasse, die Rasenfläche, das Anpflanzen von Bäumen, usw.. Durch Eigenleistung können hier erhebliche Kosten gespart werden - aber die Kosten des Materials fallen in jedem Fall an. Die kalkulierten 8.000,00€ stammen aus der Auswertung der letzten Bauvorhaben und stellen einen Orientierungswert für die "notwendigen" Arbeiten dar.

Zusammengefaßt betragen die oben genannten Baunebenkosten insgesamt ca. 35.000,00€ also ca. 15% der Bausumme des zugrunde gelegten Objektes.


Empfohlene zusätzliche Baunebenleistungen:

- Erstellung von Leistungsverzeichnissen sowie Vergabeverhandlungen: ca. 4.500,00€
Die Leistungsverzeichnisse werden vom Architekten erstellt. Hier werden die Qualitäten der Bauteile detailliert beschrieben, sodass sämtliche Firmen die gleichen und somit vergleichbaren Leistungen anbieten. Anschließend werden die Angebote ausgewertet und verglichen. Darauf basierend erfolgen die Vergabeverhandlungen. Dies ist eine der wichtigsten Leistungen am Bau, da nur durch die Erstellung von Leistungsverzeichnissen die Qualitäten verbindlich festgelegt und verglichen werden können. Durch die Ausschreibung und anschließenden Vergabeverhandlungen können Kosten von teilweise 10% der Bausumme und mehr eingespart werden, außerdem ermöglicht dies dem Bauherren die Wahl der jeweiligen Handwerksunternehmen. Je detaillierter die Leistungsverzeichnisse erstellt werden, um so verbindlicher sind die Angebote und entsprechend geringer mögliche Nachträge aufgrund Unklarheiten oder zusätzlich notwendiger Arbeiten. Diese Leistung kostet zunächst erstmal und kommt daher häufig z.B. zugunsten eines vermeintlich günstigen "schlüsselfertig-Angebotes" nicht zur Ausführung - wird sich im Nachhinein aber mehr als deutlich rentieren. Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme. Wie bereits erwähnt ist die HOAI für alle Planer verbindlich, um zu gewährleisten, dass die Qualität und nicht der Preis über die Beauftragung entscheidet. Voraussetzung für detaillierte Ausschreibungsunterlagen ist eine detaillierte Ausführungsplanung ("Bauplanung"), in welcher sämtliche Bauteile konstruktiv sowie statisch geklärt sind. Diese wird ebenfalls vom Architekten erstellt.

- Bauleitung/Bauüberwachung: ca. 1.500,00€ -2.000,00€ bzw. ca. 10.500,00€
Hier bestehen zwei Möglichkeiten: Die separate Überwachung der Baumaßnahme durch einen Sachverständigen/Architekten. Dies bedeutet, dass der Sachverständige/Architekt den Baufortschritt in Augenschein nimmt und die Ausführung überprüft. In der Regel erfolgen ca. 7 Baustellentermine - also ca. ein Termin pro Monat. Die Kosten hierfür betragen ca. 1.500,00€ - 2.000,00€. Die Alternative ist die Bauüberwachung durch den Architekten (gem.- Leistungsphase 8 der HOAI). Dieser wird die Baustelle unter Anderem während der gesamten Bauzeit mehrmals pro Woche (teilweise täglich) besichtigen und die Arbeiten koordinieren. Er wird für einen ununterbrochenen Bauablauf sorgen und die Baumaßnahme detailliert überwachen. Parallel werden die Kosten kontrolliert und Abschlagsrechnungen geprüft. Auch hier werden Honorargebühren gem. HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in Abhängigkeit von der Bausumme ermittelt.

Zusammengefaßt beträgt die Summe der empfohlenen Baunebenleistungen ca. 6.500,00€ bzw. 15.000,00€. Zunächst eine erhebliche Summe, die jedoch durch die Leistungsverzeichnisse bzw. Vergabeverhandlungen sowie die Vermeidung von kostenintensiven Bauschäden und Zeitverzug im Nachhinein mehr als eingespart wird. Sofern eine regelmäßige Baubesichtigung und Koordination der Maßnahme seitens des Bauherren nicht möglich/nicht gewünscht ist, sind diese Leistungen aus meiner Sicht zwingend erforderlich.


Zusätzliche notwendige Baunebenkosten in Abhängigkeit von den Gegebenheiten des Grundstückes/Bauvorhabens:

- Baugrunduntersuchung: ca. 1.000,00€
Bei klaren Bodenverhältnissen ist ein Baugrundgutachten nicht unbedingt notwendig. Wenn unter dem Mutterboden (als Anhaltswert ca. 40cm stark) tragfähiger Boden vorhanden ist, kann hierauf gebaut werden. Die Entscheidung trifft der Architekt in Abstimmung mit dem Bauunternehmer.  Bei unklaren Bodenverhältnissen (z.B. ehemalige Bebauung, aufgefülltes Gelände, Hanglagen, hohem Grundwasserspiegel...) sollte ein Baugrundgutachten erstellt werden, auf dessen Basis der Tragwerksplaner die erforderliche Gründung des Gebäudes bestimmt.

 - Entfernen von Altlasten, z.B.: Fällen von Bäumen, Abbruch von Bestandsbauten/Gebäudeteilen
Das Entfernen eines Baumes (z.B. Obstbaum) inkl. Entfernen des Stubbens kostet ca. 500,00€. Größere Bäume sowie Bäume, die aufgrund des Platzes nicht gefällt sondern "stückchenweise" abgetragen werde müssen sind erheblich aufwändiger, sodass die Kosten 2.000,00€/Baum betragen können. Der Abbruch eins vorhandenen Einfamilienhauses (ohne Keller) inkl. fachgerechter Entsorgung kostet ca. 10.000,00€ - 15.000,00€

Bodenaustausch bei nicht tragfähigen oder verunreinigten Böden
Hierzu müssen im Bedarfsfall Angebote eingeholt werden. Je nach Art und Umfang können sich die Kosten zwischen wenigen hundert und einigen tausend Euro bewegen. Eine allgemeine Eingrenzung ist nicht möglich.

- Auffüllen/Abtragen von Hanglagen
Auch hierzu müssen im Bedarfsfall Angebote eingeholt werden. Je nach Art und Umfang können sich die Kosten zwischen wenigen hundert und einigen tausend Euro bewegen. Eine allgemeine Eingrenzung ist nicht möglich.

- Prüfstatiker: ca. 1.200,00€
Eine Prüfung der Statik ist bei Einfamilienhäusern ungewöhnlich, kann jedoch seitens der Genehmigungsbehörde gefordert werden.

- Bauhelferversicherung
Sofern Leistungen in Eigenleistungen erbracht werden, sollte dies versichert werden. Dies gilt sowohl für helfende Freunde/Bekannte/Nachbarn als auch für den Bauherren selbst. Die Berufsgenossenschaft fragt die geleisteten Stunden ab.

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